FOKUSTHEMA

Die Grundsteuer­reform

Im Jahr 2022 werden die Bemessungsgrundlagen für die Grundsteuer neu ermittelt.

Der Stichtag der neuen Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte ist der 1. Januar 2022. Für die Ermittlung der Grundsteuerwerte werden die Eigentümerinnen und Eigentümer im Kalenderjahr 2022 zur Abgabe von entsprechenden Steuererklärungen aufgefordert. Ende der Abgabefrist: 31. Oktober 2022

Auf der Grundlage des reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrechts sind für alle rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten des Grundbesitzes neue Bemessungsgrundlagen für Zwecke der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zu ermitteln.

Gemäß Bundesfinanzministerium stellt die Reform eines der größten Projekte der Steuerverwaltung in der deutschen Nachkriegsgeschichte dar.

Grundsteuerreform

Was zu tun ist

Wenn Sie Eigentümer eines Grundstückes (privat / betrieblich / landwirtschaftlich / forstwirtschaftlich) sind, haben Sie die Pflicht am Neubewertungsverfahren teilzunehmen. Hierzu werden bzw. wurden Sie kurzfristig von der Finanzverwaltung zur Abgabe einer Feststellungserklärung aufgefordert. Evtl. haben Sie bereits die Aufforderung inkl. eines Datenstammblatts von der Finanzverwaltung erhalten z.B. in Rheinland-Pfalz.

Als Basis für die Neubewertung werden die Wertverhältnisse zum 01.01.2022 zugrunde gelegt. Durch die Finanzverwaltungen wird die Neubewertung aller Grundstücke aus Kapazitätsgründen erst ab 2025 herangezogen. Problematisch ist: Die Frist zur Erstellung der Neubewertung läuft jedoch bei Ihnen als auch bei uns als Steuerberater zum 31. Oktober 2022 aus.

Wenn Sie die Feststellungserklärung selbst an das Finanzamt übermitteln möchten, können Sie diese ab 01.07.2022 über das Online-Portal „MeinELSTER“ (www.elster.de) elektronisch abgeben. Hierfür benötigen Sie ein Benutzerkonto. Sollten Sie bereits ein Benutzerkonto haben, welches Sie z.B. für Ihre USt-Voranmeldungen nutzen, können Sie dieses auch für die Grundsteuer verwenden. Ansonsten können Sie dieses bereits jetzt unter www.elster.de beantragen und erstellen. Eine entsprechende Anleitung wird Ihnen durch die Finanzverwaltung i.V.m. dem Datenstammblatt zugesandt.

Alternativ unterstützen wir Sie als Ihr Steuerberater gerne und können auch den Prozess und die Abwicklung mit den Finanzbehörden für Sie übernehmen. In der Anlage erhalten Sie weitere Informationen bezüglich der von uns zur Erstellung der Neubewertung benötigten Unterlagen. Eigentümer mit einer Vielzahl zu bewertender Grundstücke, können zudem über ein Mandantenportal in Zusammenarbeit mit unserer Kanzlei selbst die Unterlagen hochladen bzw. die Daten eingeben.

Als Steuerberatungskanzlei bieten wir unseren Mandanten die Erstellung und Abgabe der Grundsteuererklärung als Dienstleistung an. Die Vergütung unserer Dienstleistung erfolgt gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 11 Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV).

– Aktenzeichen
– Flurstückskennzeichen
– Lagebezeichnung
– amtliche Fläche
– Bodenrichtwert

Anforderung der Finanzverwaltung (vollständig inkl. Datenstammblatt)
- alter Einheitswertbescheid

Allgemeine und wertrelevante Angaben:
- Gemarkung
- Grundbuchblatt
- Flurstückskennzeichen
- Lagebezeichnung
- Eigentumsverhältnisse
- Amtliche Fläche
- Bodenrichtwert 01.01.2022
- Baujahr des Gebäudes
- Grundsteuerbefreiung
- Grundsteuervergünstigung
- Kernsanierung
- Abbruchverpflichtung
- Anlage zum Bauantrag betreffend Wohnflächenermittlung und evtl.
- Bruttogrundfläche

Bei Wohngrundstücken:
- Gebäudeart (Ein-/ Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum)
- Wohn-/Nutzflächen
- Anzahl Wohnungen
- Anzahl Garagen/Tiefgaragenstellplätze

Bei Nichtwohngrundstücken:
- Gebäudeart
- Bruttogrundfläche

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Die weiteren Schritte

Der Stichtag der neuen Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte ist der 1. Januar 2022. Für die Ermittlung der Grundsteuerwerte werden die Eigentümerinnen und Eigentümer im Kalenderjahr 2022 zur Abgabe von entsprechenden Steuererklärungen aufgefordert. Abgabefrist endet am 31. Oktober 2022

Die Kommunen (Städte und Gemeinden) sind für die Festsetzung und Erhebung der Steuer zuständig. Die auf Grundlage der Grundsteuerwerte festzusetzenden Grundsteuermessbeträge werden den Kommunen bis Mitte 2024 von den Finanzämtern zur Verfügung gestellt.

Ab dem Kalenderjahr 2025 verwenden die Kommunen erstmals die auf der Basis der neuen Grundsteuerwerte beruhenden Steuermessbeträge und setzen die zu zahlende Steuer fest.

Bis dahin sind die Einheitswerte weiterhin für die Festsetzung von Grundsteuermessbeträgen und Grundsteuer maßgeblich.

Grundsteuerreform

Ablauf der Festsetzung

Die Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer erfolgt durch die Städte und Gemeinden auf
Basis der von den Finanzämtern erhobenen Daten.

Auf Grundlage der von den Erklärungspflichtigen übermittelten Daten berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert und gibt an die Eigentümerin oder den Eigentümer des Grundbesitzes einen Grundsteuerwertbescheid aus.

Der ermittelte Grundsteuerwert wird mit der gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl multipliziert. Daraus resultiert der Grundsteuermessbetrag, der ebenfalls durch das Finanzamt mittels Grundsteuermessbescheid bekanntgegeben wird.

Der Grundsteuermessbetrag wird abschließend mit dem individuellen Hebesatz der Stadt oder Gemeinde multipliziert, um die entgültige Grundsteuer zu ermitteln. Nach Aufforderung durch die Städte und Gemeinden ist die neu berechnete Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 auf Grundlage des Grundsteuerbescheides zu zahlen.

Wichtige Termine

Öffentliche Aufforderung durch das Bundesministerium der Finanzen zur Abgabe der Feststellungserklärungen.

Erhalt eines Informationsschreibens samt Daten zum Grundbesitz im Bereich des Grundvermögens bis Juli 2022, im Bereich des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens im August 2022.

Beginn der elektronischen Annahme der Feststellungserklärung über ELSTER (www.elster.de)

Ende der Frist zur Abgabe der Feststellungserklärung.

Grundsteuerreform

FAQ Grundsteuerreform

Pressemitteilung des Landesamts für Steuern Rheinland-Pfalz vom 23.03.2022

Fragen und Antworten – Grundsteuerreform

Wenn Sie am 1. Januar 2022 Eigentümerin oder Eigentümer eines unbebauten oder bebauten Grundstücks – hierzu zählen auch Eigentumswohnungen – oder eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs waren, müssen Sie eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 (Feststellungserklärung) abgeben.

Die Feststellungserklärung können Sie ab 1. Juli 2022 über das Online-Portal „MeinELSTER“ (www.elster.de) elektronisch abgeben. Hierfür benötigen Sie ein Benutzerkonto. Sollten Sie bereits ein Benutzerkonto haben, welches Sie z. B. für Ihre Einkommensteuererklärung nutzen, können Sie dieses auch für die Grundsteuer verwenden.
Sofern Sie noch kein entsprechendes Benutzerkonto besitzen, können Sie dieses bereits jetzt unter www.elster.de erstellen.
Nur in Einzelfällen (sog. Härtefälle1) ist die Abgabe in Papierform möglich. Auch die Papiervordrucke sind erst ab 1. Juli 2022 als ausfüllbare PDF-Datei (www.fin-rlp.de/vordrucke) oder über Ihr Finanzamt verfügbar.

Von einem Härtefall ist auszugehen, wenn die elektronische Übermittlung für den oder die Steuerpflichtige/n wirtschaftlich oder persönlich unzumutbar ist. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der bzw. die Steuerpflichtige nicht über die erforderliche technische Ausstattung verfügt, die Schaffung der technischen Möglichkeiten für eine Datenübertragung nur mit einem erheblichen finanziellen Aufwand möglich wäre oder der bzw. die Steuerpflichtige nach seinen individuellen Kenntnissen und Fähigkeiten nicht oder nur eingeschränkt in der Lage ist, die Möglichkeiten der Datenfernübertragung zu nutzen.

Die Frist zur Abgabe Ihrer Feststellungserklärung endet am 31. Oktober 2022.

Das zuständige Finanzamt richtet sich grundsätzlich nach der Lage Ihres Grundbesitzes und nicht nach Ihrem eventuell abweichenden Wohnsitz.

Die Einreichung von Belegen ist grundsätzlich nicht vorgesehen. Sollte das Finanzamt weitere Unterlagen benötigen, so werden Sie gesondert darum gebeten.

Es werden Geobasis- (Liegenschafts-) und Gebäudedaten für die Feststellungserklärung benötigt: Im Regelfall erhalten Sie Geobasisdaten in Rheinland-Pfalz mit einem Informationsschreiben der Finanzverwaltung. Diesem Schreiben ist eine Ausfüllhilfe (sog. Datenstammblatt) beigefügt.
Das Datenstammblatt enthält Angaben zum Stichtag 1. Januar 2022, wie z. B.:
- Aktenzeichen
- Flurstückskennzeichen
- Lagebezeichnung
- amtliche Fläche
- Bodenrichtwert.

Folgende Daten müssen Sie unter anderem selbst ermitteln:
- Wohn-/Nutzfläche
- Anzahl der Wohnungen
- Anzahl der Garagen/Tiefgaragenstellplätze
- Baujahr.

Der Versand dieser Informationsschreiben ist in der Zeit von Mai bis Juli 2022 vorgesehen.
Ausgenommen von diesem Zeitfenster sind aktive land- und forstwirtschaftliche Betriebe, inklusive verpachtete Ländereien (Stückländereien). Hier werden gesonderte Informationsschreiben im August 2022 versendet.

Wohnflächen sind Flächen, die Wohnbedürfnissen dienen (z. B. Wohn-/Ess- und Schlafzimmer, Küche).
Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.
Terrassen- und Balkonflächen werden in der Regel nur zu 25 Prozent angesetzt. Sind Terrassen- und Balkonflächen von besonderer Qualität (z. B. wenn diese überdacht/seitlich wettergeschützt sind) können es bis zu 50 Prozent sein.
Bei Zimmern mit Dachschrägen ist folgende Grundregel zu beachten:
Die Fläche unter einer Dachschräge wird bis 100 cm Höhe gar nicht berechnet. Ab einer Höhe von 100 cm bis 199 cm ist die Fläche nur mit 50 Prozent zu berechnen. Ab 200 cm Höhe unter der Dachschräge ist die Fläche vollständig als Wohnfläche zu berechnen.
Bei reinen Wohngebäuden ist nur die Wohnfläche zu erklären. Die Fläche eines häuslichen Arbeitszimmers gehört zur Wohnfläche.

Die folgenden Flächen sind nicht in die Ermittlung der Wohnfläche einzubeziehen:
1. Zubehörräume
- Kellerräume und Dachböden, die nicht als Wohnraum dienen;
- Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung;
- Waschküchen;
- Trockenräume;
- Heizungsräume;
- Garagen;
- Gartenhaus und Schuppen (Nebengebäude), wenn sie zu privaten Zwecken (z. B. als Abstellräume) genutzt werden.

2. Geschäftsräume 4 Grundlage ist die Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl I 2003, Seite 2346). Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt worden, kann auch diese Berechnung zugrunde gelegt werden.
Die Wohnfläche finden Sie ggf. in Ihren Bauunterlagen oder dem Miet- oder Kaufvertrag.

Zur Nutzfläche zählen insbesondere Flächen, die gewerblichen, betrieblichen (Büroräume, Werkstatt o. ä.) öffentlichen oder sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind.
Die Nutzfläche finden Sie ggf. in Ihren Bauunterlagen oder dem Miet- oder Kaufvertrag.
Sie ermittelt sich in der Regel nach DIN 277 (einheitliche Beurteilungs- und Berechnungsgrundlage für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken) in der jeweils geltenden Fassung.

Das Aktenzeichen Ihrer wirtschaftlichen Einheiten (umgangssprachlich „Grundstücke“) erhalten Sie mit dem Informationsschreiben, das Ihnen im Regelfall ab Mai bis Juli 2022 (für unbebaute und bebaute Grundstücke) und im August 2022 für land- und forstwirtschaftliche Betriebe zugeschickt wird.

Ab Mai 2022 erhalten Sie als Eigentümerin bzw. Eigentümer von unbebauten oder bebauten Grundstücken im Regelfall ein grundstücksbezogenes Informationsschreiben von der 5 Finanzverwaltung Rheinland-Pfalz mit Geobasisdaten, die für die Erstellung der Feststellungserklärung hilfreich sind (z.B. amtliche Fläche, Bodenrichtwert).
Sollten die in diesem Schreiben enthaltenen Angaben nicht zutreffen, so wenden Sie sich bitte zunächst an das für Ihre Liegenschaft zuständige Finanzamt (Lagefinanzamt).

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts erfolgt nach den steuerlichen Verhältnissen zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt. Das ist aktuell der 1. Januar 2022.

Zum Hauptfeststellungszeitpunkt stellt das Finanzamt für Ihr Grundstück bzw. Ihren Betrieb der Land- und Forstwirtschaft einen Grundsteuerwert fest. Dabei werden die Wertverhältnisse und die tatsächlichen Verhältnisse zugrunde gelegt, die am 1. Januar 2022 bei Ihrer wirtschaftlichen Einheit (Grundstück, Betrieb der Land- und Forstwirtschaft) vorliegen.
Der Hauptfeststellungszeitraum beträgt künftig sieben Jahre, so dass die nächste Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2029 erfolgen wird.

Grundsteuerzahlungen nach neuem Recht sind ab dem 1. Januar 2025 zu leisten.

Die Höhe der neuen Grundsteuer kann derzeit noch nicht berechnet werden, da hierfür die Hebesätze in Ihrer Stadt oder Gemeinde bekannt sein müssen, die ab dem Jahr 2025 gelten. Diese Hebesätze werden im Laufe des Jahres 2024 durch die Städte und Gemeinden festgelegt.

Dr. Steudter & Partner Gruppe